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渭南市人民代表大會常務委員會公告〔五屆〕第八號
發布時間:2018/11/7  瀏覽次數:4063 次  來源:渭南市人大常委會辦公室  作者:
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渭南市人民代表大會常務委員會

   


〔五屆〕第八號


    《渭南市住宅物業管理條例》已于2018822日渭南市第五屆人民代表大會常務委員會第十八次會議審議通過,2018928日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準,現予公布,自201911日起施行。

                             

  1.                                               渭南市人民代表大會常務委員會                                                                             2018年11月7日




渭南市住宅物業管理條例

2018822日渭南市第五屆人民代表大會

常務委員會第十八次會議通過

2018928日陜西省第十三屆人民代表大會

常務委員會第五次會議批準)

 

第一章 總 

第二章 業主大會和業主委員會

第三章 前期物業管理

第四章 物業服務與管理

第五章  物業使用與維護

第六章  監督管理 

第七章 法律責任

第八章   

第一章   

第一條  為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,建立文明和諧的居住環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動。

第三條  本條例所稱住宅物業管理,是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內環境衛生和秩序的活動。

第四條  市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導,將物業管理工作納入城市治理工作體系,建立健全物業管理綜合協調機制。

第五條  市住房和城鄉建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門,對本市物業管理活動實施監督管理。

縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理。

市、縣(市、區)人民政府民政、公安、規劃、環境保護、價格、城市管理等部門,應當按照職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督。

第六條  居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第七條  鼓勵物業服務行業成立物業管理協會,開展物業行業服務、自律、協調工作,維護物業良好市場秩序。

第八條  市、縣(市、區)人民政府應當加快推進物業服務行業信用體系建設,建立信用信息共享平臺,定期向社會公布物業服務企業信用情況。

第二章  業主大會和業主委員會

第九條  符合成立業主大會條件的,街道辦事處、鎮人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請之日起三十日內,組織成立首次業主大會籌備組。
  籌備組由街道辦事處、鎮人民政府工作人員一名,建設單位代表一名,業主代表五至七名組成。

籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府工作人員擔任,業主成員由街道辦事處、鎮人民政府組織業主推薦產生。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鎮人民政府協調解決。
  籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處、鎮人民政府確定,并事先告知全體業主。
  
第十條  籌備組成員應當符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;
  (二)本人及其近親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;
  (三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為;
  (四)無泄露或者非法使用業主資料的行為;
  (五)個人信用記錄良好;

(六)具備必要的工作時間。
   除前款規定條件外,籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約,交納物業服務費用。

第十一條  業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決,并選舉產生業主委員會。

第十二條  物業管理行政主管部門應當對街道辦事處、鎮人民政府物業管理工作人員、業主大會籌備組成員、業主委員會組成人員進行物業管理法律和業務知識培訓,提高物業管理水平。
    第十三條  業主大會和業主委員會應當按照物業管理相關法律、法規和本條例有關規定履行職責。

第十四條  召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前通知全體業主,街道辦事處、鎮人民政府應當參與指導,對業主大會會議表決情況進行監督。
  業主代表參加業主大會會議的,應當將所代表業主的書面意見呈交業主大會。書面意見應當有所代表業主的簽名。

第十五條  劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目,首次業主大會會議應當在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。    

第十六條  業主委員會應當建立接待制度,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。
  業主委員會應當建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄,并建立工作檔案。
  業主委員會應當建立信息公開制度,及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施和公共收益的收支情況等重要事項。

第十七條  業主委員會應當建立印章管理制度,業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。
  業主大會印章應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定使用,業主委員會印章應當根據業主委員會的決定使用。

業主委員會會議作出的決定,應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章,并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告。

第十八條  業主委員會組成人員任期一般為三年,可以連選連任。

業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面告知街道辦事處、鎮人民政府。
  街道辦事處、鎮人民政府應當依法成立換屆改選小組,組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
  自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:
  (一)選聘、解聘物業服務企業;

 () 改建、重建建筑物及其附屬設施;
  (三)其他重大事項。
  
第十九條  業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起三十日內,上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府協助移交。

    新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。
 
 
第二十條 業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核,審核時可以邀請街道辦事處、鎮人民政府或者居(村)民委員會進行核查,也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三章  前期物業管理

第二十一條  本條例所稱前期物業管理,是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

第二十二條  建設單位應當在銷售物業前,依法制定臨時管理規約,選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。

臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內,報物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

第二十三條  前期物業服務合同約定的期限不得超過三年。期限屆滿需要繼續履行合同的,應當依法重新簽訂物業服務合同。但是期限尚未屆滿,業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第二十四條  臨時管理規約包括下列內容:
  (一)使用維護物業共有部分的規則;
  (二)使用物業專有部分的權利和義務;
  (三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;
  (四)分擔物業管理區域各類費用的方式;
  (五)違反臨時管理規約應當承擔的責任。

建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。

物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時,應當書面承諾遵守臨時管理規約。

建設單位擅自增刪、修改備案的臨時管理規約,侵害物業買受人合法權益造成損失的,應當承擔賠償責任。

臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。

第二十五條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。

第二十六條  建設單位在銷售物業時,應當將下列材料向物業買受人明示,并作為買賣合同的附件:

(一)物業管理區域的范圍;

(二)共用部位的名稱、位置和面積;

(三)共用設施設備的名稱、用途;

(四)物業服務用房的位置和面積;

(五)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置;

(六)其他需要明示的材料。

第二十七條  新建住宅區內,建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房:

(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的,按物業建筑面積的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的千分之三提供外,超過部分按千分之一的標準提供;

(三)具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。

業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑,建筑面積不少于三十平方米。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫車棚、人防工程等,以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。

物業管理用房屬于全體業主共有,并依法辦理產權登記,建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。

第二十八條  新建住宅區物業交付使用十五日前,建設單位應當與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,與竣工驗收資料不符的,由建設單位負責整修。

建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第二十九條  建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:

(一)規劃、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)業主名冊;

(七)物業服務用房資料及承接查驗所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將前款規定的資料和物業服務用房移交給業主委員會。

建設單位、物業服務企業、業主委員會不得泄露業主資料,物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。

第三十條 承接查驗過程中,因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的,物業服務企業有權拒絕承接該項目。

承接查驗的費用,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的,由雙方協商解決,協商不成的,由建設單位承擔。

第三十一條  物業承接查驗應當聘請相關專業機構或者在物業行政主管部門備案的專家參加并出具評審意見。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地物業行政主管部門參加。

第三十二條  物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列資料向物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門備案:

(一)前期物業服務合同;

(二)物業承接查驗協議;

(三)建設單位移交資料清單;

(四)查驗、交接記錄;

(五)與承接查驗相關的其他資料。

物業承接查驗檔案屬于全體業主共有,業主有權免費查詢。業主大會選聘新的物業服務企業的,前期物業服務企業應當自前期物業服務合同終止之日起十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

物業交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第三十三條  物業服務企業不得擅自承接未經查驗的物業,不得與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益。

第三十四條  前期物業管理期間,有下列情形之一的,建設單位應當依法重新選聘物業服務企業,并監督物業服務企業之間依法交接:

(一)前期物業服務合同期滿,業主大會尚未成立,物業服務企業不再續簽合同的;

(二)物業服務企業擅自撤離的;

(三)物業服務企業被吊銷營業執照的;

(四)法律、法規規定的其他情形。

建設單位應當自新的物業服務企業確定后十日內,將更換物業服務企業的情況告知物業買受人。

第三十五條  前期物業管理期間,建設單位已經注銷或者無法履行相關義務,但尚未成立業主大會的,物業服務企業應當于退出住宅區六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。

街道辦事處、鎮人民政府應當在物業服務企業退出前,組織業主成立業主大會,決定管理模式。

第三十六條 物業交付使用前的物業服務費由建設單位承擔,交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位銷售物業時,不得向物業買受人承諾減免物業服務費。

第四章  物業服務與管理

第三十七條 業主委員會與選聘的物業服務企業應當簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內,將物業服務合同報物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

第三十八條  物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業交接手續。

交接雙方應當對住宅區內共用設施設備的使用維護現狀進行確認,并在住宅區內顯著位置公示。

第三十九條 物業服務合同應當包括下列內容:

(一)物業的基本情況;

(二)物業服務事項和服務標準要求;

(三)雙方的權利義務;

(四)物業服務費的標準和收取辦法;

(五)物業的維修和養護要求;

(六)物業服務用房;

(七)住宅專項維修資金的管理使用;

(八)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

(九)合同的期限、變更和解除;

(十)違約責任及解決糾紛的途徑;

(十一)雙方當事人約定的其他事項。

物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

第四十條 物業服務企業應當履行物業服務合同,并遵守下列規定:

(一)按照物業服務的規范和標準提供服務

(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項,并進行巡查、監督;

(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議,及時受理業主、物業使用人投訴,改進和完善服務;

(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;

(五)維護管理車輛停放、通行秩序;

(六)配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等經營單位進入住宅區開展服務,并提供便利;

(七)對住宅區內水、電、氣、暖、消防通道等公共設施設備進行日常安全巡查,制定自然災害、停水停電、消防安全等應急預案,定期組織演練;

(八)接受居(村)民委員會指導和監督,配合做好物業管理區域內的相關管理工作。

第四十一條  物業服務企業不得有下列行為:

(一)擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途;

(二)擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營;

(三)擅自中斷供水、供電、供氣、供熱;

(四)擅自增加收費項目,提高收費標準;

(五)以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由,減少服務內容或者降低服務質量;

(六)對業主、物業使用人、業主委員會委員進行惡意騷擾,采取暴力行為或者打擊報復;

(七)其他損害業主、物業使用人權益的行為。 

第四十二條  物業服務企業可以根據物業服務合同約定,聘請專業機構承擔設施設備的維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務,但不得將該住宅區全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托具有相應資質的專業機構進行維修和養護。

第四十三條  物業服務收費應當遵循公平、合理以及費用與服務等級標準相適應的原則,分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

第四十四條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

業主未按照約定交納物業服務費的,物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在住宅區顯著位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法提起訴訟。經判決確認后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

物業服務合同未約定或者未經業主同意,物業服務企業自行提供的服務,不得向業主收取費用。物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的,其收費標準可以由雙方另行約定。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的房屋,物業服務費用由建設單位交納。

第四十五條  物業服務企業應當登記進出住宅區的外來人員和車輛,并定時對住宅區進行巡邏。

住宅區內安裝監控安防設施設備的,物業服務企業應當定期維修、養護,確保正常運行。

第四十六條  住宅區內發生下列情形之一的,物業服務企業應當及時向物業所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮人民政府或者有關部門報告:

(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,危及業主、物業使用人及建筑物安全;

(三)發生群體性突發事件,影響社會和諧穩定;

(四)住宅區內發生傷亡事件;

(五)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

第四十七條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經營單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照供給進戶、一戶一表、共有部分獨立計量的方式配置。

經營單位委托物業服務企業負責經營設施設備日常巡查、維修、養護和管理的,應當與物業服務企業簽訂委托協議,明確巡查、維修、養護和管理的主要事項以及費用支付的標準和方式,并對其巡查、維修、養護和管理工作進行監督。

第四十八條  新建建筑和進行節能改造的既有建筑應當按照規定安裝供熱計量裝置、室內溫度調控裝置和供熱系統調控裝置,實行按用熱量收費的制度。

第四十九條  供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當向最終用戶服務并收取費用。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收相關費用,并支付一定的代收服務費。專業經營單位、受委托物業服務企業不得向業主轉嫁代收服務費。

物業服務企業接受委托代收水、電費不得改變政府定價,不得以停水、停電等方式迫使業主交納除水、電費以外的其他費用。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第五十條  物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出住宅區,并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在合同期限屆滿三個月前在住宅區內顯著位置公告,并書面告知業主委員會和物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。

物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,也沒有要求物業服務企業退出住宅區,原物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,合同當事人一方提出終止合同的,應當提前三個月告知對方當事人。

第五十一條  物業服務企業退出住宅區,應當撤出住宅區內的物業服務人員,并向業主委員會履行下列交接義務:

(一)移交本條例第二十七條第一款規定的相關資料;

(二)物業服務用房;

(三)清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益;

(四)物業服務中形成的物業服務檔案;

(五)物業服務期間配置的固定設施設備資料;

(六)物業維修、保養形成的技術資料、記錄臺賬;

(七)法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

物業服務企業退出住宅區時,業主委員會應當組織對電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備進行查驗,因物業服務企業維護保養不當等原因導致無法正常使用的,物業服務企業應當修復并承擔相應責任。

第五十二條  物業服務企業應當將下列信息在住宅區內顯著位置公示并及時更新:

(一)物業企業法定代表人、項目經理的基本情況、聯系方式,客服、工程維修電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)共用部位和共用設施設備經營收益情況;

(四)電梯、消防、監控安防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(五)代收代繳事項;

(六)水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式;

(七)專業經營單位的服務電話,物業行政主管部門的投訴電話;

(八)法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

第五十三條  市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系,對物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理,錄入物業服務企業信用檔案,并向社會公布。

縣(市、區)物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。

街道辦事處、鎮人民政府、居(村)民委員會應當做好轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

第五十四條  未實行物業管理的老舊住宅區,由街道辦事處、鎮人民政府組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務,所需費用由業主、物業使用人承擔。

第五章  物業使用與維護

第五十五條  業主、物業使用人、物業服務企業應當按照住宅房屋權屬證書載明的用途,或者規劃行政主管部門批準的設計用途,使用物業及公共建筑和共用設施,不得擅自改變用途。

確需改變的,除遵守相關法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主書面同意,并依法辦理相關手續。改變公共建筑和共用設施用途的,還應當經業主大會同意。

第五十六條  住宅區內禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;

(二)違法搭建建筑物、構筑物,私自開挖、擴建地下室;

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;

(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等違反安全規定的物品;

(五)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;

(六)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道暢通;

(七)排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

(八)侵占綠地,毀壞花草樹木;

(九)亂倒垃圾,亂堆雜物,亂設攤點,亂停車輛;

(十)違反規定飼養動物;

(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;
   
(十二)擅自在住宅開設餐飲、娛樂等經營性場館;

(十三)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

 發生上述行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應當依法及時處理。

第五十七條  住宅區內的道路、綠地、公共場所、共用設施,除屬于城鎮公共道路、綠地或者明示屬于個人的綠地外,屬于全體業主共有。

任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業住宅區內的道路、場地,損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益,臨時占用、挖掘道路、場地的,物業服務企業應當予以公告,并做好安全防護和秩序維護。除緊急搶修外,應當提前三日予以公告。

第五十八條  占用業主共有道路、場地停放機動車輛的,由業主大會決定是否收取場地占用費及收取標準、用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費屬于全體業主共有,業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費,服務內容、收費標準應當按照物業服務價格有關規定在物業服務合同中約定,并在住宅區內顯著位置予以公示。

住宅區內停放機動車輛的,不得占用消防通道,不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

第五十九條  物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益屬于業主所有。

第六十條  建設單位應當按照規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修責任。不動產權屬初始登記前,建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。

保修期限屆滿后,業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備,由物業服務企業按照物業服務合同負責維修、養護,合同約定由業主共同維修的,按照規定使用住宅專項維修資金;未交存住宅專項維修資金的,由相關業主共同承擔。

 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,按照規定交存首期住宅專項維修資金。

第六十一條  住宅區內共用部位、共用設施設備存在安全隱患的,物業服務企業應當及時采取防范措施,消除隱患。

物業的共用部位、共用設施設備維修養護時,相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的,應當承擔賠償責任。

因物業維修養護造成相關業主的專用部位、專用設施設備損壞或者其他損失的,責任人應當承擔賠償責任。

第六十二條  物業保修期滿后,發生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障、給排水設施損壞或者其他危及安全情形需要使用專項維修資金,相關業主不能形成法定多數意見的,可以由物業服務企業、業主委員會、居(村)民委員會或者相關業主中的一方提出申請,經市、縣(市、區)物業管理行政主管部門確認并出具住宅專項維修資金應急使用確認書。物業服務企業、業主委員會或者相關業主憑應急使用確認書及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。

第六章 監督管理

第六十三條  市、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理協調機制,督促有關部門依法履行監督管理職責,研究解決物業管理工作中的重大問題。

街道辦事處、鎮人民政府可以召集由業主、物業服務企業、公安派出所、居(村)民委員會等方面的代表參加的物業管理聯席會議,協調解決物業管理中遇到的問題。

第六十四條  市物業管理行政主管部門應當履行下列職責:

(一)制定全市物業管理相關政策措施;

(二)建立全市物業行業監督管理平臺和物業服務企業信用信息平臺;

(三)按照職權劃分統籌、指導、監督物業保修金、住宅專項維修資金管理工作;

(四)指導、監督各縣(市、區)物業行業管理工作;

(五)指導、規范全市物業服務市場行為;

(六)督促、配合有關部門依法履行監督管理職責,及時協調解決物業管理工作中的重大投訴與問題;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第六十五條  縣(市、區)物業管理行政主管部門應當履行下列職責:

(一)制定本區域物業管理具體辦法、措施;

(二)物業服務行業監督檢查,定期開展物業服務質量專項檢查;

(三)指導街道辦事處、鎮人民政府履行物業管理監管職責;

(四)指導和監督前期物業管理招標投標活動;

(五)前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會的備案,建立相關物業管理檔案;

(六)按照職權劃分監督管理物業保修金、住宅專項維修資金;

(七)調解、處理本區域重大物業糾紛與投訴;

(八)定期開展轄區內物業管理項目調查,征集、考核、評價、匯總、核查和監管物業服務企業及其法定代表人、項目負責人的信用信息工作;

(九)法律、法規規定的其他職責。

第六十六條  街道辦事處、鎮人民政府應當確定專門機構,落實工作人員,并履行下列職責:

(一)組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會,指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;

(二)調解、處理本轄區內的物業日常糾紛與投訴;

(三)征集物業服務企業及其法定代表人、項目負責人信用信息;

(四)指導和監督轄區內物業管理項目的移交;

(五)法律、法規規定的其他職責。

第六十七條 相關部門應當按照各自職責,負責下列工作:

(一)規劃行政主管部門負責認定未經規劃許可或者未按照規劃許可建設的行為,并接受相關權利人的查詢;

(二)建設行政主管部門負責對建筑工程質量安全和保修維修,協調解決住宅區建設遺留問題;

(三)城市管理部門負責對違法搭建、侵占道路、阻塞通道、損壞綠地、噪音擾民、油煙污染等進行依法查處;

(四)價格行政主管部門負責對價格公示、違規收費進行監督檢查;

(五)公安機關負責對治安、消防、技防、養犬、房屋租賃等進行監督檢查。

第六十八條 任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向街道辦事處、鎮人民政府或者縣(市、區)物業管理行政主管部門及其他有關單位投訴舉報。

有關單位在接到投訴、舉報后應當登記,并在五個工作日內,將處理情況回復投訴舉報人,情況緊急的二十四小時內作出回復。

行政執法單位需要進入住宅區開展執法工作的,物業服務企業、業主委員會應當提供便利。

第六十九條  鼓勵當事人通過協商、調解方式處理物業糾紛。調解應當遵守法律法規、有關政策,維護公序良俗,及時、就地進行,防止矛盾激化。協商、調解不成的,可以依法向人民法院提起訴訟。

人民調解委員會負責本區域內物業爭議的調解工作。

第七章  法律責任

第七十條  違反本條例第十七條規定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第七十一條  違反本條例第二十六條規定,建設單位未明示相關信息的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款。

第七十二條  違反本條例第二十九條、五十一條第一款規定,建設單位、物業服務企業不報送、移交有關資料的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七十三條  違反本條例第三十三條規定,物業服務企業擅自承接未經查驗的物業的,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。物業服務企業與建設單位惡意串通、弄虛作假,共同侵害業主利益的,雙方共同承擔賠償責任。

第七十四條  違反本條例第四十六條規定,物業服務企業未及時報告物業管理區域內發生的重大事件的,由物業管理行政主管部門給予警告,并處五千元以上二萬元以下罰款。

第七十五條  違反本條例第四十七規定,經營單位拒不承擔維修、養護和管理責任的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第七十六條  違反本條例第五十二條第三項、第六項規定,物業服務企業未在住宅區內顯著位置公示共用部位和共用設施設備經營收益情況,以及水、電、熱等公共耗能總量、明細及費用分攤形式,或者公示失實信息的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十七條  違反本條例第六十一條第一款規定,物業服務企業未及時采取防范措施,消除住宅區內共用部位、共用設施設備安全隱患的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第七十八條  國家機關及其工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予政務處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十九條  違反本條例規定的其他行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第八章   

第八十條  本條例自201911日起施行。


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